【中玻網】國內房地產市場出現結構逆轉，三線活躍而一線冷淡。2017年以來，一線城市房地產市場由于調控政策等因素影響表現冷淡，二季度70個大中城市新建住宅售價趨勢中一線城市環比分別上漲0.4%、0.1%和0%，而相比之下，三線房地產市場在棚改貨幣化和一二線城市需求外溢的影響下，市場表現活躍，三月以來價格環比一直保持0.8%-0.9%的增長。但三線城市的房地產市場是否會持續保持火熱，以致拉動上游鋼材水泥等行業需求，較后傳導到PPI中去呢？為此，我們從房地產開發投入資金增速、房地產開發資金來源以及近期房地產調控政策方向這三個角度進行分析。

　　房地產開發投入資金更多依靠土地購置拉動，未來可持續性存疑。房地產施工面積與房地產開發投入資金從2016年9月以來出現分歧。從歷史數據來看，房地產開發投入資金完成額與房屋施工面積同比增速保持較高的一致性，2012年3月至今二者相關系數達到0.95，然而從2016年末開始，二者出現分歧，2017年3月至6月，40大中城市房地產開發投入資金完成額累計同比增速先升后降，分別為8.30%、8.70%、8.40%和8.10%，而房屋施工面積同比增速卻先降后升，二者相關系數逆轉為-0.91。究其背后原因，推測是今年以來地產商在土地市場，尤其是三線城市土地市場的大舉競價帶來的。由于一線城市拿地越來越難，為了維持企業規模化發展速度，大型房企開始轉移投入資金布局進入三四線城市，土地市場爭奪也越發激烈，三線城市土地購置面積同比增速由4月的-3.48%，大幅扭轉為5月和6月的16.81%和16.78%，三線城市近期成交土地溢價率已經達到40%-50%，對比去年同期僅有20%-30%。但在現階段國內的人口流動方向下，三四線城市并非能持續吸引人口凈流入以提供需求，因此未來這種由土地配置帶來的投入資金增長或將降溫。

　　其次，大部分國家化、技術創新降低生產成本，對通脹造成負面影響。一方面，隨著貿易大部分國家化的不斷推進，勞動密集型產業加速向成本更低的地方轉移，而低價商品的回流將造成類似“輸入型通縮”的效果，即因國外商品或生產要素價格下降引起國內物價低迷的現象。另一方面，互聯網技術的崛起壓縮了供應鏈的中間環節，進一步降低了商品價格。據歐大銀行2015年的一份報告顯示，近十年來電商每年對通脹率的影響都達到-0.1%，對歐元區本就低迷的通脹率有著明顯的削弱作用。據美國統計局數據顯示，電信服務商Verizon提供無限量流量套餐的決定，足足拉低了美國0.2個百分點的6月核心通脹率，看似是一次性的偶然因素，但背后與通信技術的發展密不可分。

　　再次，兼職熱潮的興起加重了勞動力市場的松弛程度，導致薪資增速低迷。根據菲利普斯曲線，通脹和失業率有一定的替代關系，而近年來各國失業率的下降并未在薪資增速上得到映證，其中一個原因是就業市場并不像失業數據表現得那么強勁。2008年資金危機以來兼職熱潮的興起給了雇主更大的靈活性，大多數公司正在增加更多的兼職崗位，招聘更多臨時工，而不是把額外的工作交給目前的員工。據歐大銀行2017年5月發布的一份研究報告，資金危機以來，兼職和臨時工的就業人數增長了近400萬，而總就業人數并未出現增長趨勢。兼職、臨時工的工作時長、強度往往低于其就業意愿，工資也遠低于正式員工，因此屬于勞動力閑置，其存在雖然未被納入正規失業率統計，但仍加重了勞動力市場的松弛程度，成為舒緩薪資上漲的潛在因素。兼職熱潮的興起使得正規失業率存在一定“失真”，僅僅從正規失業率下降并不必然推出勞動力閑置狀況的改善，因此薪資和通脹上行動力有限。

　　房地產調控政策“穩”字當頭，“租售同權”政策意圖明顯。回顧近期房地產市場調控方向，7月24日政治局會議指出“要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制”。住建部等多部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，鼓勵民營的化、規模化住房租賃企業發展，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市首批試點。有關負責人還表示，將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。而廣州市已經印發《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，明確提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益”的“租售同權”方案。此前，上海市也初次以“招拍掛”的方式出讓兩塊租賃住房用地，住建部《通知》也提出，在土地政策上，鼓勵各地通過新增用地建設租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應。我們認為，“租售同權”等政策出臺均是希望通過發展房地產租賃市場，解決房地產市場需求供給問題，來限制投機炒房，體現了相關部門穩定房價的決心。隨著住房體制改變的政策逐步推進，未來房屋回歸“居住屬性”，房價或不再重復過去數輪投機性快速上漲及市場階段性過熱的規律。

　　在政策及資金壓力之下，房地產投入資金難以持續“韌性”超預期，對鋼材、水泥需求的支撐也難以長期持續。前半年的房地產市場的新開工面積較去年同期出現了大幅度的下降，6月份雖然有所回升，但5.8%的水平依舊不能和2016年同日而語。較低的開工率將較終將傳導到建材市場，雖然地產市場仍在增長，但是該增長對水泥需求拉動的動力明顯不足。而鋼材市場方面，房地產開發建設是直接關系未來房地產市場對鋼材拉動的主要指標，目前房地產市場拉動鋼材需求總量的30%左右，也就是說未來單就房地產來講，在未來22-40個月的房地產的開發建設周期中，對鋼材需求的強度不會有太大提升。因此生產者售價趨勢中原材料工業價格當月同比增速從2017年2月以來已經保持了5個月放緩，預計未來可能依舊有可能保持低迷。